Schönheitsreparatur beim Auszug: Was Vermieter verlangen dürfen, was nicht
Wer aus einer Wohnung auszieht, hegt keine Leidenschaft für das alte Mietobjekt. Das weiß auch der Vermieter und versucht nicht selten, Schönheitsreparaturen auf ihn abzuwälzen. Oftmals mit Erfolg – trotz einer mieterfreundlichen Rechtsprechung in den letzten Jahren.
Der Wohnungsmarkt ist ein umkämpfter Schauplatz. Wer eine Bleibe sucht, muss sich zwangsläufig in den Markt stürzen und mit vielen anderen Bewerbern konkurrieren. Für eine Übernahme machen viele Mieter Zugeständnisse. Häufig werden die Mietobjekte unrenoviert übernommen, wenn das eine Voraussetzung für die Zusage ist. Das böse Erwachen kommt, wenn der Vermieter beim Auszug plötzlich Schönheitsreparaturen verlangt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Allerdings wälzen viele diese Pflicht vertraglich auf ihre Mieter ab.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Die erste Frage, die sich vielen Mietern stellt, ist: Welche Aufgaben fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“? Müssen Mieter beim Auszug etwa den Boden abschleifen, die rostigen Türgriffe ölen und das Ventil der Heizung austauschen? Nein. Soweit muss er nicht gehen. Denn bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um die Beseitigung oberflächlicher Schäden, nicht um substantielle Reparaturen im eigentlichen Sinne. Durch dekorative Arbeiten soll also das Aussehen des Raumes verbessert werden.
Nach § 28 Abs. 4 der II. BV umfassen Schönheitsreparaturen „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“Frische Impulse für Ihre Social-Media-Kanäle – jetzt abonnieren!Newsletter abonnieren
Starre Fristen sind nicht erlaubt
Die Frage nach Schönheitsreparaturen stellt sich nicht nur beim Auszug. Auch während des Mietverhältnisses gilt es, die Wohnung in Schuss zu halten. In manchen Mietverträgen ist festgeschrieben, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmen Zeitspanne oberflächliche Reparaturen vorzunehmen hat. Die Frist-Setzung des Vermieters war jahrelang Streitpunkt zwischen den Parteien.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier in einem Urteil (Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06) festgelegt, welche Fristen angemessen sind. Je nach Nutzung der Räume können diese Fristen zeitlich unterschiedlich gestaffelt sein. Diese Vorgaben sind jedoch keine starren Vorgaben, Sie dienen lediglich der Orientierung:
Bedarf statt starre Fristen
| Raum | Renovierungsbedarf/ grobe zeitliche Orientierung |
| Wohn- und Schlafräume | ca. 5 Jahre |
| Küche, Bad, Dusche | ca. 3 Jahre |
Renovierungsarbeiten sind immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume abhängig. Der Vermieter darf nicht einfach Renovierungsarbeiten verlangen, weil eine Frist abgelaufen ist. Die Beurteilung des Bedarfs muss ein objektiver Betrachter feststellen, so urteilte der BGH (Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04).
Bundesgerichtshof stärkt Mieter-Rechte
Viele sind sich unsicher, ob sie eine Wohnung, die sie selber im unrenovierten Zustand übernommen haben, nach dem Auszug streichen müssen. Der BGH hat hier im Sommer 2018 Klarheit geschaffen: Eine Wohnung, die unrenoviert übernommen wurde, muss beim Auszug nicht renoviert übergeben werden, auch wenn das die Klauseln im Mietvertrag verlangen (Urt. v. 22.08.2018 – Az. VIII ZR 277/16).
Auch wenn der Nachmieter sich vertraglich verpflichtet hat, Reparaturen vom Vormieter zu übernehmen, kann der Vermieter sich nicht auf diese Abmachung berufen. Denn dies „verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.“, begründete der BGH sein Urteil in einer Pressemitteilung. Mit diesem Urteil stärkt der BGH abermals die Rechte der Mieter.
Hat der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, obwohl er hierzu nicht berechtigt war, kann der Mieter die Kosten zurückverlangen.
So können sich Mieter wehren
Als Mieter fühlen sich Betroffene oft allein gelassen und dem Vermieter ausgeliefert. Keine Frage, die Rechtslage ist kompliziert. Wer sich unsicher ist, was der Vermieter darf und was nicht, kann sich als erste Anlaufstelle zum Beispiel an den örtlichen Mieterverein wenden. Dieser bietet eine persönliche Rechtsberatung an. Jedoch gibt es nur als Vereinsmitglied eine kostenlose Beratung.
Bei Problemen im Mietverhältnis kann sich der Mieter auch direkt an einen Anwalt wenden. Viele Menschen unterschätzen jedoch die Kosten, die so ein Rechtsstreit mit sich bringt. Wer sich vor dem Kostenrisiko schützen möchte, sollte eine Rechtsschutzversicherung (siehe Infokasten) abschließen.
Rechtsschutzversicherung: Die eierlegende Wollmilchsau für Mieter
Durch eine Rechtsschutzversicherung erhält der Mieter die nötige Unterstützung im Rechtsstreit und ist vor den hohen Kosten eines Streits geschützt. Die Rechtsschutzversicherung kommt nicht nur für die gesetzlichen Anwaltsgebühren auf, sie zahlt unter anderem auch Gerichtskosten, Zeugengelder und gerichtliche Sachverständigenhonorare. Zudem erstattet die Rechtsschutzversicherung in der Regel auch die Kosten für eine telefonische Rechtsberatung beim Anwalt, um eine erste Einschätzung über die Streitigkeit zu erhalten.
Mediation: Bloß kein Streit vor Gericht
Möchte man seinen Vermieter nicht direkt vor Gericht sehen, gibt es noch die Möglichkeit einer außergerichtlichen Konfliktlösung, der sogenannten Mediation. Bei einer außergerichtlichen Lösung spart man nicht nur Geld, sondern auch Zeit, denn im Vergleich zu Gerichtsverfahren kann eine Mediation meist schneller abgeschlossen werden.
Mittlerweile übernehmen mehr als 90 Prozent der Rechtsschutzversicherer die Kosten für Mediationsverfahren. Sollte der Konflikt nicht durch die Mediation beigelegt, steht den Konfliktparteien weiterhin der Rechtsweg offen, für den der Versicherer zahlt.